低总价没地铁，是不是刚需好选择？

　　—“我们户型南向三面宽。”

　　—“我们总价只要150万。”

　　—“我们有5G科技系统。”

　　—“总价只要150万。”

　　—“我们送精装。”

　　—“150万。”

　　低总价，一招出手就足以在北京楼市carry全场。

　　刚需是广泛存在的，北京尤甚。

　　正处在结构性失调状态下的北京楼市，总价300万及以下的刚需购房者除了一些老破小，基本无房可选。

　　这时候打着“首付100万买3居”、“青年置业一步到位”口号的低总价上车盘集中上线，让无数刚需购房者们心动。

　　但是这些项目都在哪？

　　六环外顺义北小营、房山官道、通州马驹桥、大兴魏善庄……更重要的是：它们大多在距离地铁站3公里以外范围。

　　严肃君的N个500人置业群里，不少群友提出疑问---

　　低总价远郊没地铁，到底是不是刚需好选择？

　　手里钱有限，我到底要不要在这儿上车？

　　01

　　纯刚需请上车

　　急于安家北京，满足刚性居住需求，可以选择上车。

　　囊中窘迫，总要做些取舍。

　　为了低总价，可以远郊没地铁。但要保证相对便利，且一定时间范围内的通勤。

　　根据北京交通发展研究院2019年发布的《北京市通勤出行特征与典型区域分析》报告：北京工作日日均约610万人选择公共交通出行，六环内平均通勤时间56分钟。

　　通勤时间1小时，是可以接受的。大部分人能够接受的单程通勤时间极限，是1.5小时。

　　以顺义北小营某项目为例，购房者以朝阳区域为主，集中分布在望京。

　　通勤时间上，从北小营出发，自驾在不堵车的情况下，1小时左右可以到达望京，40分钟可以到达未来科学城。

　　公共交通，从项目驾车到地铁15号线俸伯站需要20分钟左右，坐地铁从俸伯站到望京站需要40分钟。项目还将配有共享班车直达地铁俸伯站（业主入住的前两年免费乘坐)。

　　严肃君认为，就好比一个萝卜一个坑，任何一个片区房子都有自己对应的楼市需求。

　　靴子好不好看自己的脚，找到适合自己的房子最重要。

　　除了承接本地置业，1小时通勤范围内，房山官道能辐射到丰台科技园；通州马驹桥、大兴魏善庄则到亦庄经济开发区。

　　如果有车自驾的话，范围会相对扩大。

　　按照现行政策，想进六环内通勤，光有车不行，还需要有个京牌。

　　赶上限号的那天，还得打个顺风车~

　　02

　　别盲目跟风

　　如果你没有急切地居住需求，严肃君则建议你：不要跟风。

　　人生选择错了一次没关系，买房错了一次难翻身。

　　目前北京新房市场低总价项目以限竞房为主，算上交房周期及五年限售，换房周期约8年左右。

　　那么，要不要用8年的时间，去远郊赌明天？

　　先说，变现。

　　这些低总价远郊盘，均体量较大，动辄提供超千套房源。在房企集中的营销推广下，项目可以陆续去化这些房源。

　　落到个人身上，小区房源越多，竞争对手越多。

　　难出手是一方面，目前北京房价趋势是整体保持平稳，远郊房产的保值增值能力受限于地段，本身就相对较差，大概率难以跑赢大盘。

　　首付100万的资金成本，按照目前银行理财年化收益率3%计算，8年收益也有24万，这还不包含8年期间所还房贷部分的资金沉没成本。

　　而且，这8年间主要还的还是房贷的利息，而不是本金。

　　未来远郊房产增值部分，是否会超过理财收益。对此，严肃君持存疑态度。

　　最好的情况是，房子升值了，也顺利变现了。

　　跟据北京现行购房政策，首套普宅首付35%，非普宅首付40%；二套普宅首付60%，非普宅首付80%。

　　也就是说，想在北京置换二套，是首套一步到位难度的plus版，想换房更难。

　　以上，严肃君建议大家，别跟风买房，慎重使用自己的首套首贷。

　　如果仅因为开发商描绘的大好前景掏钱买房，结果很有可能是“被收割”。

　　互动时刻：

　　对于低总价远郊没地铁的刚需房，你怎么看？你愿意为它买单吗？欢迎文末留言，与严肃君互动。