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为什么一提商住,我就劝你别买

发表时间:2020-09-14 21:54来源:严肃买房报告

  最近,向严肃君咨询商住房的,突然多了起来。

  其中一个意向最强烈,也很能代表一小撮人处境--

  北京人、父母有房、自己单身;手头100来万闲钱,放理财嫌利息低,买得起的住宅都太远。

  这妹子望京工作,看上了顺义15号线南法信站某商住项目--

  “就眼下来看,精装现房,买了就能住,去望京上班也方便。”

  “接下来几年,也没压力。全款80万买完,还能剩点儿,不用还贷款。”

  “过几年结婚的话,租出去呗,20年回本,或者卖掉也行。”

  不得不说,这笔账算下来,看起来很像那么回事儿,但却忽略了某些至关重要的点。

  严肃君,会这么算。

  买房无非两点,要么自住,要么投资。

  妹子之所以把目光投向商住,根本原因在于,手头钱不足以买一套住起来舒服的住宅。

  就拿顺义这个项目来说,临铁够方便,现房够放心,loft格局够时尚,更别提还有各种活力街区,多彩主题公园了。

  但实际住进去就会发现--

  4梯31户塔楼,搬家省出来的通勤时间,全浪费在等电梯上了;

  周末想睡个懒觉,结果左边美甲店人来人往,右边民宿半夜12点还有人办理入住;

  商水商电,每月交水电费,心都在滴血……

  除此之外,妹子完完全全忽略掉的是,作为商住项目,不能落户,不带学位

  换句话说,这个房子只有纯居住功能,没有任何附加值。

  作为北京土著,妹子现阶段可以不考虑教育问题,但未来出手时,不考虑教育问题的接盘人能有多少?存疑。

  毕竟现阶段,居住的刚需可以通过租房解决,教育的刚需基本只能通过买房解决。

  另一个心动理由,在于商住房相对较高的租售比

  以其看中的80万一居来看,目前市面整租价格在3千2左右。

  不考虑通货膨胀及房租变动,如果一直自住且不换工作,20年后这妹子得到的是,通勤自由+1套房。

  如果继续住父母家,这套房对外出租,20年后得到的是,76.8万房租收入+1套房。

  这76.8万,也就是妹子所谓的20年回本。

  首先要注意,这里面没有考虑出租空置期,以及房东普遍需要承担的物业费、取暖费等硬性支出。

  其次,这个回报并不算高。

  假设80万存银行,以年利率3个点计算,利滚利,20年后利息能超64万

  关键是,这里还有一个预设前提,这套房20年后还值80万,也能顺利变现。

  严肃君的担忧是,万一这个前提不成立呢?

  该项目2016年首期开盘,当时精装房售价超3万/平,目前毛坯房售价只有2万多;二手房市场挂牌价多也低于原值。

  20年后还能不能卖出80万?存疑。

  就算房子价值保住了,在变现时,其交易税费,相比住宅要高出很多。

  而过高的交易税费,势必会拉低实际到手价。

  

  图片来源:链家

  更可怕的是,20年后很可能卖不掉

  目前个人购买商住房,要求十分苛刻。需同时满足名下无房,连续5年社保或纳税,并暂停商住贷款。

  尤其是暂停商住贷款一条,意味着必须全款,而目前北京住宅首套首付最低可以做到3.5成。

  100%全款PK35%首付,这极大削弱了商住的价格优势。

  就算商住商住便宜一半,其上车成本与住宅是拉平甚至是还要更高的。

  再加上经过2017年后三年市场教育,绝大多数尤其是首次入场的购房者,都会将筹码放在住宅这边。

  无人接盘,意味着无法流通,这是资产配置中的极大硬伤。

  还要提醒大家的是,不管是住宅和商住,大家拿到的都是有一定年限的使用权,像住宅是70年产权,而商住多为40年或50年。

  产权到期怎么办?

  目前住宅建设用地已经有法律明文规定,使用权期间届满自动续期;但商业用地到期如何,至今未有明确说明。

  如果到时候不能续期?或者可以续期,但需补缴大金额费用呢?

  刷卡前一定要想清楚,能不能接受这个变数。

  互动时刻:

  商住房,原本是商业办公用地,却盖成住宅的形式,原本就一直游走在法律和政策的灰色地带。

  就像上文中的妹子,销售甚至暗示,可以借用壳公司名义购买,避开限购。该房产作为公司资产,甚至还能合理避税。

  但别忘了,买房子最常出现的场景是,“假话全不说,真话不说全。”

  公司名下房产,在持有及出售阶段,都有相应的税费,是不是真的能算过来帐,不能只听一面之词。

  毕竟,现在打擦边球觉得占了便宜,以后卖不掉的时候,才知道是吃了亏。


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