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三年7家新房企进北京,最后只有它做到了

发表时间:2020-09-14 21:58

  严肃君曾经盘点近年来打卡北京的脸生房企,比如新城、华发、恒基、港中旅、雅居乐……

  对于这些企业来说,挣钱倒在其次,主要是为挣脸。

  最好能一炮而红,在北京树立正面的品牌形象,通过“进京”实现地方房企的全国化战略转身。

  一年过去,也是时候看看了--

  去年的脸生房企,今年混到脸熟了吗?

  据不完全统计,最近三年进京“赶考”的房企有7家,共开发建设了10个项目。

  其中3个为不限价商品房,都尚未开盘--

  恒基孙河地块;恒基+天恒联合体孙河地块;佳兆业门头沟地块。  

  网签数据截止到2020年8月25日

  佳兆业门头沟地块拿地仅月余,而恒基拿地一年多仍十分淡定,与港企向来的稳健风格有关。

  由于香港土地资源极度稀缺,港资房企每拿到一块地都希望做到利润最大化。

  一是产品高端精细化,提升项目本身溢价;二是主动拉长开发周期,坐等地价升值,吃透土地溢价。

  与此同时,低周转势必造成大量资金沉淀,考验企业资金链。因此港资房企往往负债率较低,崇尚现金为王。

  近日恒基发布2020年中报,其净资产负债率仅为31.2%,远低于内地房企平均负债水平。

  反正是自己的钱,不用担心融资和利息,有的是时间跟大家慢慢熟起来。

  另外7个全部为限竞房,已开盘的有华发中央公园、国誉府、禧悦学府、禹州朗廷湾、雅居乐京华雅郡。

  从时间上来看,开盘集中在2020年前后,历时一年左右,最快的雅居乐也用了8个月。

  对比某些高周转房企,动作相对慢了。

  慢,不难理解

  客观来讲,外地房企进军北京新房市场,一方面需要时间调研和判断市场,另一方面也需要打通报规取证等必需流程。

  尤其是经济技术开发区对于各类报规材料和流程,规定更加严格。

  主观来看,慢的另一面是谨慎。作为首个进京项目,再谨慎也不为过。

  7家脸生房企里面,新城参与三个项目,数量最多。

  三年拿了三宗地,从六环外国誉府,到五环外禧悦学府,再到五环里熙红印,环线位置越来越好。

  网签数据显示,禧悦学府去化64%。其官方微信公众号8月21日推送消息显示,项目已完成99%的去化率。考虑到网签滞后性,这个数据就算有所夸大,成绩也不错了。

  当然,叫座不一定叫好。

  去年新城黑天鹅事件发酵后,禧悦学府第一时间将新城隐在幕后,又历经周边配套维权风波等。高销量,更多是项目先天优势,带来的必然结果。

  最后新城算闷声赚钱,有里有面很难。

  反而是首创在这个项目上挺提气。

  最新消息是,今年2月11日,首创拿下的石景山西黄村1606-646地块将以“禧悦学府二期”的名义推出,预计年底前入市,主力户型75平、95平、115平,从面积段来看与禧悦学府十分接近。

  而位于顺义的国誉府,六环外、不临铁,主要靠产品突围。在顺义限竞房普遍愁卖的情况下,其去化率为37%,仅次于祥云赋。

  毕竟国誉府的90㎡三居,就算拿到现在来看,也能进入好评榜三甲。

  就在前天,五环里限竞房项目--新城·熙红印举办线上发布会,9种户型图全部曝光,40-139㎡一至四居。

  与当初拍地时严肃君的判断一致,新城不仅贴普宅线468万走一波75平小户型,甚至走得更远--

  面积最小做到40平,首付最低控制在90万,别管套数多少,至少够抓眼球;

  主力89㎡三居,市面上验证过的户型都有,三居一卫,三居两卫,南向三面宽,任君挑选;

  大户型善于“抄作业”,去年开始流行的270°观景窗,安排上,增加附加值。

  这次,新城大大方方的把自己写在了案名上。某种程度上,新城此时才真正开始了品牌进京之路。

  据严肃君了解,新城十分难得的,还在限竞房上挣到了钱。

  多说一句,同样挣了钱的,还有房山项目华发中央公园。

  今年房山稻田、丰台大瓦窑地块土拍现场,都出现了华发的身影,虽然尚未有所斩获,但以华发中央公园为原点,向外扩张的意图非常明显了。

  当下北京新房市场上,房子卖得不错,钱却没挣多少的项目,不在少数。

  尤其是限竞房,售价天花板已定,如果成本搂不住,甚至要倒贴钱卖。

  新城、华发能挣到钱,很关键的一点还在于,拿地的时候够克制。仅从土地成本来看,这几个项目溢价率都不算高,禧悦学府甚至为零溢价。

  对比来看,亦庄两项目就有点儿难。

  溢价率分别高达41.3%,39.1%,楼面价近4万/㎡,与今年8月3日中海拿下的新地王,楼面单价基本持平。

  不同的是,中海为不限价地块,土拍当天就官宣海报,未来将建设藏锋系高端产品,具备一定的溢价想象空间。

  而亦庄两项目作为限竞房,产品和售价已定,本身就很难在众多贴身竞品中做出差异化。

  再加上又是后来者,只能一起在红海里浮沉了。

  互动时刻:

  从近年土地市场来看,越来越明显的一个趋势是,活跃的大多为实力雄厚的央企或国企开发商。

  北京,地价高、限购严、操盘难,很多曾经名噪一时的房企,往往在长时间拿不到地后,在北京市场上逐渐“失声”。

  这7家脸生房企,能够逆流而上,这份野心,本身值得敬佩。

  但能力是否匹配得上野心?最终还是要拿到市场上来验证。

  对于脸生房企的表现,你怎么看?欢迎在评论区留言讨论~


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