2025高端改善领跑市场！和樾望雲、建发海晏、中建运河玖院霸榜年度金额TOP3

豪宅与好房子热销

新房市场量跌价涨

2025年，北京房地产市场在波动中展现韧性。上半年，新房市场在3月小阳春快速升温后逐步回归理性，整体维持在相对健康的水平。从克而瑞监测数据可以看出，3月北京新建商品住宅成交4135套达到高峰。而进入三季度，受季节性因素影响，7、8月市场成交陷入疲软。

8月8日，北京出台新政，符合条件的家庭（京籍家庭、连续缴纳社保或个税满2年的非京籍家庭）在五环外购买商品住房不限套数。此外，公积金贷款政策也经历重大调整，北京无房、有公积金贷款记录但已结清的情形，可遵循首套公积金贷款政策，还有二套房贷款的最高额度提升至100万。

政策出台在短期对市场起到提振作用，步入金九银十传统销售旺季，房企积极推盘，市场热度有所回升，9月、10月商品住宅成交套数回升至三千+。

12月24日，北京再度出台政策。购房资格方面，非京籍家庭购买五环内的住房，连续社保或纳税年限从3年改为2年；购买五环外住房，年限则从2年改为1年。多子女家庭在五环内购买住房可再增加一套。同时，商业性住房贷款利率将不再区分首套住房和二套住房。公积金二套房最低首付比例由30%改为25%。总体来看，北京2025年的楼市政策呈现“先松外围（8月五环外放松）、再优整体（12月全面降低门槛）”的渐进式调整路径。

12月份北京新建商品住宅成交3140套，环比上涨45.3%，同比仍下跌39.9%。2024年北京于9.30发布楼市放松政策，此后新建商品住宅、二手住宅成交量连续三个月的回升，2024年12月北京新建商品住宅成交量达到5228套的高点。

2025年北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应33738套，同比2024年上涨6.7%；成交35289套，同比下降5.4%；成交均价60212元/平米，同比增长6.6%。

在房地产高质量发展的背景下，北京新增供地质量在不断提升，核心区位豪宅热销，带动2025年北京新建商品住宅价格站上6万+。“好房子”产品领先，支撑新房市场成交，并且形成新的价格基准。同地段旧规产品或二手房，也在形成相对“好房子”的价格梯度。

二手房以价换量

成交量企稳，套均面积拉升

2025 年北京二手住宅共计成交174245套，同比2024年175678套的成交量小幅下跌0.82%，不过2025年北京二手住宅成交面积1591.43万平，相较于2024年的1583.96万平，同比增长0.47%。这表明随着越来越多的改善次新房进入二手市场，北京二手住宅成交的平均户型面积在扩大。

从更长的时间维度看，2016-2025十年间，2025年二手住宅成交套数排名第四，成交量低于2016、2021、2024年。与成交量的相对稳定形成对比的是二手住宅的以价换量，根据国家统计局数据，北京的二手房价格指数，已经连续八个月，环比下跌。截至2025年11月，北京二手房价同比跌幅已达6.8%。

宅地供应控量提质

土拍热度分化

2025年，北京共计成交41宗涉宅用地，成交金额1427亿元。数量方面与2024年的43块相比，减少两块。土拍收入较24年的1554亿减少127亿。

2023年，北京涉宅用地成交61宗，成交金额1741亿，2024-2025已经是连续2年宅地成交量下滑。

优质地块占比提高，2025年成交土地楼面价较2024年继续拉升。受供地结构和限价取消双重影响，土拍冷热分化明显，优质核心宅地溢价率触顶，多数地块低溢价或底价成交。

虽然整体成交量缩减，但回顾2025年，仍能发现积极向上的信号。得益于一系列政策红利、限制松绑，土拍市场重新回归市场化竞争。中建智地在2025年9月30日以超43亿拿下朝阳太阳宫宅地，溢价率高达39.18%，创造了年度土拍之最。2025年3月18日中海拿下的海淀树村地块，溢价率近28%，住宅成交楼面价达到10.23万/平，这是北京住宅土拍史上，首次成交楼面价突破10万。

高端改善型产品表现强劲位居前列

和樾望雲、建发海晏、中建·运河玖院位列2025年北京项目销售金额榜前三

中建·运河玖院、和樾望雲、海开颐海澐颂荣膺2025年北京项目销售面积榜三甲

华润北京润园、中建·运河玖院、中海京华玖序位列2025年12月北京项目销售金额榜前三

华润北京润园、中建·运河玖院、首创禧悦兴城荣膺2025年12月北京项目销售面积榜三甲

根据克而瑞数据统计，2025年，北京TOP30项目共实现成交额1118.79亿元，其中7个项目成交金额超过50亿。

分城区来看，2025年城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于海淀区的和樾望雲居首。近郊区成交金额排行榜中，通州区中建·运河玖院位列第一。远郊区成交金额排行榜中，延庆区的中建臻源府位列第一。

分环线来看，2025年五环内商品住宅项目成交金额排行榜中，位于朝阳区的北京宸园居首，五至六环海淀区的和樾望雲领先，六环外门头沟区的长安华曦府位列第一。

和樾望雲以92.27亿元的销售额持续霸榜北京年度金额销冠，位于海淀区清河板块的建发海晏位列第二，套数和面积销冠，被今年表现同样优秀的中建运河玖院摘得，它以73.60亿元的销售额位列第三。

接下来是同样位于海淀区的海开颐海澐颂、和樾玉鳴，分列四五位，排在第六、七位的是朝阳区酒仙桥板块的北京宸园和中海·萬吉玖序，排在第八、第九位的是位于丰台区的两个项目：建发金茂·观宸、金茂璞逸丰宜，在略显低温的南城市场，两个项目依靠好产品+强服务走出了独立行情。第十名是位于海淀区清河板块的华润臻澐。

可以看出2025年北京商品住宅TOP30排行榜中，改善项目占大多数，其中海淀和朝阳是主力。2026年北京豪宅市场会继续内卷，以城建拿下的东城区天坛公园以北地块，这类二环豪宅为代表，东西城核心地段如中信国安府、京华玖序等的剩余房源，与海淀树村中海安澜北京、上地0702、朱房二期地块，朝阳太阳宫、永安里、松榆里等豪宅新贵都将悉数登场。

尽管2025年北京新房市场整体成交量下滑，但部分项目凭借精准的定位实现逆势热销，为市场注入活力。这些项目的突围成功，主要依托三大核心优势：一是布局于供应不足的区域，有效承接了积累已久的刚性及改善需求；二是产品打造符合最新规划标准的”好房子”，在居住体验与功能设计上实现迭代升级；三是在满足前两项优势的基础上，开发商通过合理定价释放诚意，进一步契合购房者预期。

和樾望雲

项目以92.27亿元的成交额荣登北京2025年项目销售金额排行榜第一。作为功德寺双子项目之一，和樾望雲项目从地块上线起就备受关注，吸引了7家房企竞拍，最终由越秀63.83亿元竞得。

在海淀树村地块成功拍出10万+的楼面价后，功德寺双子项目高性价比凸显。项目规划14栋6-10层洋房，共计693套房源，面积为98-178平标准户型，及67-126平变异户型。主力为98平三室、139平四室。和樾望云2025年3月21日开盘，全年网签669套住宅，成交均价105155元/m²。

功德寺两个项目都属于上地街道，和樾玉鸣为西地块，和樾望云为东地块，依靠京新高速、圆明园西路、马连洼北路、北五环路，以及建设中的地铁13B线路，未来出行便捷。上地板块教育资源优质，在海淀乃至全北京都独树一帜。同时背靠上地信息产业基地，产业基础雄厚。和樾玉鸣销售表现同样优异，以全年65.73 亿元销售额，位列第五。

中建运河玖院

2025年成交住宅面积11.86万平米，904套房源，登顶双料销冠。

今年6月4日，中建玖合阔别北京市场两年，以74.91亿元一举拿下通州区城市副中心运河边8块地，包括7块住宅用地，1块多功能用地，住宅用地总建筑面积约24万平方米。项目位于通州区运河商务区板块，东侧临近六环高线公园，西侧邻京杭大运河，南侧临近运通隧道，可直达东四环，北侧临近地铁6号线北运河东站及在建交通枢纽副中心站。

中建运河玖院首期2025年9月20日开盘，10月底加推一期剩余两栋楼，12月21日二期开盘，户型涵盖90-260㎡面积段，南向面宽最大17.55米。通州区首屈一指的产业、配套、环境优势，再加上好房子的产品力，共同助推了项目的热销。

建发海晏

2025年1月2日，位于海淀区清河板块的朱房两宗宅地土拍，作为北京土地市场2025年第一拍，实现开门红。其中，建发90.404亿摘得海淀朱房0030地块，溢价率25.04%，楼面价约9.5万/㎡，无销售指导价，开发项目为建发海晏。建发房产在2025年重磅启幕“灯塔战略”，以全国核心城市为锚点，布局顶配标杆作品，建发·海晏就是建发的灯塔作品之一，也是建发在北京的产品力扛鼎之作。

项目位于北五环、京新交汇处的东北角。南面紧邻清河，北边就是清河橡树湾+万象汇+实验二小。距离在建的13A号线上地站、昌平线朱房站都是1.5公里左右。除此之外，片区还有九年一贯制教育用地、医院用地等规划加持。

建发海晏于2025年6月12日开盘，全年网签金额75.85亿元位列第二。同日土拍的相邻项目华润臻澐于2025年6月16日开盘，全年网签金额33.61亿元位列第十。

总体而言，2025年北京房地产市场呈现出一定的韧性和活力。政策红利的释放、市场信心的修复以及房企的积极转型，共同推动市场实现高质量发展。今年北京10万+豪宅项目成为市场亮点。其中，和樾望雲、建发海晏、和樾玉鳴、北京宸园、中海·萬吉玖序、华润臻澐等标杆项目不仅成交速度领先，更在销售排行榜上名列前茅；另一方面，部分项目通过“小户型+低总价+高得房率+好房子”收获大批刚需客户。这凸显出项目的精准定位与差异化策略越来越重要，在市场总体降温的背景下，如何精准触达潜在客户、提升转化率将成为房企营销工作的重点。

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